Долевое строительство

При заключении договора участия в долевом строительстве право собственности на объект долевого строительства не возникает. Объекта недвижимого имущества на этот момент может еще не существовать даже физически. Сначала нужно ввести многоквартирный дом в эксплуатацию.

Застройщик - это юридическое лицо независимо от его организационно правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Участники долевого строительства  граждане и юридические лица, вносящие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.       

Объект долевого строительства  жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве  - договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Цена договора  размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Застройщиком может быть только юридическое лицо вне зависимости от организационно правовой формы. У застройщика на момент заключения договора участия в долевом строительстве уже должны быть оформлены права на земельный участок, где планируется возводить объект. Земля может быть оформлена на праве собственности или у застройщика может быть заключен договор аренды или субаренды этого земельного участка. Кроме того, застройщик должен получить разрешение на строительство до привлечения денежных средств участников долевого строительства. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации.

Если лицо хочет вложить на стадии строительства денежные средства в приобретение недвижимого имущества, оно не только вправе, но и должно в целях сохранения своего имущества проверить у застройщика наличие указанных выше документов.

Участниками долевого строительства могут быть и граждане, и юридические лица, которые путем заключения договора долевого участия и внесения денежных средств приобретают право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости после введения дома в эксплуатацию.

Договор между указанными субъектами заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Полагаем, что такое описание должно включать в себя адрес объекта, площадь объекта, его местонахождение на поэтажном плане (в осях), типовую серию дома (при типовом строительстве), количество этажей и секций, номер секции и этажа, на котором находится объект, количество комнат (для квартир), техническое качественное оснащение (наличие выключателей, розеток, разводок отопления и водоснабжения, канализации, котлов индивидуального отопления с указанием марки), внутреннюю отделку (заливку пола, оштукатуривание стен), наличие остекления окон, дверей, предварительный (строительный) номер. Кроме того, не будет лишним приложить к договору копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений.

Все это имеет очень большое значение, поскольку участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика приведения объекта в соответствие с заявленными требованиями только в случае указания всех деталей в договоре. Безусловно и то, что каждый застройщик при подготовке проектной документации вправе заявить разную степень внутреннего оснащения объекта, а участник долевого строительства лишь присоединяется к этим условиям путем заключения соответствующего договора.

Далее, в договоре должен быть указан срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом Закон об участии в долевом строительстве не содержит ни понятия срока, ни порядка его определения.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.  

Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Из анализа указанных норм следует, что сроки определяются либо конкретной датой, либо истечением периода времени после заключения договора, либо наступлением события. При этом указание в договоре долевого участия в качестве срока временного отрезка, в том числе квартала, законодательством не предусмотрено.

В договоре долевого участия в строительстве недопустимо устанавливать срок передачи объекта долевого участия в виде квартала.

При этом стороны договора долевого участия в строительстве вправе в тексте договора определить срок передачи объекта долевого строительства в виде указания на событие, которое должно неизбежно наступить, например на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как передача квартир без указанного разрешения невозможна, и с указанного момента определить период времени, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому  сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Далее в договоре необходимо указать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Также договор должен содержать условия о гарантийном сроке на объект долевого строительства. Стоит отметить, что речь идет лишь о гарантийном сроке на сам объект, но не распространяется на техническое внутреннее оснащение объекта (розетки, выключатели, котлы индивидуального отопления, смесители). Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

При отсутствии в договоре всех этих условий договор участия в долевом строительстве считается незаключенным. Итак, стороны подписали договор участия в долевом строительстве, включив в него все необходимые условия. Самое время подать документы на государственную регистрацию, поскольку договор будет считаться заключенным только после соответствующих регистрационных действий.

На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком представляются:

1)            разрешение на строительство;

2)            проектная декларация;

3)            план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

С 1 июля 2012 г. застройщик вправе не представлять документы, предусмотренные п. 1,2. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает разрешение на строительство и проектную документацию (сведения, содержащиеся в данных документах) в органе, выдавшем разрешение на строительство.